30 مرداد 1400 - 4:45 ب.ظ

با هجوم سرمایه های سرگردان و واسطه ها صورت می گیرد

حباب مسکن اصفهان برگشت پذیر نیست

پس از شوک قیمتی که سالهای گذشته به بازار مسکن وارد شد، تورم پایدار، قیمت املاک را وارد حبابی کرده است که کارشناسان اقتصادی، خروج از آن و برگشت پذیری قیمت ها را بسیار کند یا ناممکن پیش بینی می کنند.

به گزارش پایگاه خبری عصر اصفهان؛ جهش امسال قیمت رهن و اجاره بها نسبت به سال‌های گذشته، به گفته ابراهیم رضایی؛ عضو کمیسیون امنیت ملی مجلس تاثیر گرفته از دو عامل افزایش نجومی قیمت مسکن و رشد تعداد مستأجران دارد.

گرانی مسکن و رشد 2 برابری اجاره نشین ها
وی اجاره‌بها را تابعی از قیمت مسکن دانست و یادآور شد: جهش قیمت مسکن روی نرخ اجاره‌بها تأثیر شدیدی گذاشته و کسانی که متقاضی مسکن بودند به دلیل قیمت بالای مسکن و کاهش قدرت خرید، به بازار رهن و اجاره وارد شدند به همین دلیل آمار تصرف خانه های اجاره ای رشد 2 برابری یافته است.
رضایی با استناد به سرشماری سال 1395 گفت: بالای ۷۵ درصد بخش مسکن کشور در اختیار تقاضاهای سرمایه‌ای و تنها ۲۵ درصد مربوط به تقاضاهای مصرفی است، این آمار حکایت از تبدیل مسکن به کالای سرمایه‌ای دارد، در چنین شرایطی قیمت‌ها روند صعودی به خود می‌گیرند و نرخ اجاره‌بها نیز بیش از حد افزایش می‌یابد.
شکاف عمیق در بازار عرضه و تقاضا
کمیل طیبی؛ استاد اقتصاد دانشگاه اصفهان نیز درباره رشد قابل توجه قیمت رهن و اجاره به عصر اصفهان گفت: درست است که بازار مسکن ویژگی های خاصی دارد، اما شرایط آن از دیگر بازارها جدا نیست به همین دلیل حق برخورداری از مسکن شامل زمین، مالکیت خانه، آپارتمان یا یک منزل ویلایی، در بیشتر کشورها یک کالای ضروری شناخته می شود و دولت ها تلاش می کنند شرایطی فراهم کنند تا شهروندان برای تامین این نیاز، دچار مشکل نشوند.
وی تامین سرپناه را یکی از حقوق اولیه شهروندان دانست و افزود: قانون نیز باید در تامین این حق به افراد کمک کند، همچنین مسکن ویژگی بخش های خدماتی را نیز دارد یعنی از یک سو قانون عرضه و تقاضا در آن برقرار است و از سوی دیگر، اجزای مختلف آن وابسته به شرایط اقتصادی کشور هستند.

زیر سایه سنگین تورم
طیبی تورم و رکود را سایه انداز بر تمام فعالیت های اقتصادی کشور بیان کرد و توضیح داد: در شرایطی که بخش های دیگر مانند صنعت و کشاورزی نیز دچار مشکل شده و رفاه مردم به دلیل تورم بالا کاهش یافته است، بازار مسکن نیز تحت تاثیر مشکلات کلان اقتصاد یعنی رشد منفی تولید ناخالص داخلی قرار دارد.
وی مشکلات کلان اقتصاد را دلیل اصلی به هم خوردن تعادل در عرضه و تقاضای مسکن دانست و گفت: این عدم تعادل در بازار خرید و فروش و رهن و اجاره در سالهای گذشته پایدار مانده و این شکاف بین عرضه و تقاضای مسکن، در حال بزرگ شدن است.
هجوم دلالان برای سودهای بادآورده
استاد اقتصاد دانشگاه اصفهان درباره کارساز نبودن همه قوانین، دستورالعمل ها و بخش نامه هایی که برای مهار قیمت ها در بازار رهن و اجاره اعلام شده اند نیز توضیح داد: در حالی که یک جا به جایی سرمایه می تواند سودهای بادآورده ای را برای گروهی به وجود بیاورد، نقش دلال ها و واسطه ها در این بازار روز به روز تقویت می شود.
وی یکی از دلایل رشد تورم را وجود نقدینگی بالا در جامعه بیان کرد و ادامه داد: جریان سرگردان نقدینگی به سمتی می رود که بتواند به دارایی تبدیل شود، بنابراین در زمانی که دارنده نقدینگی بخواهد ارزش ریال را حفظ کند، آنرا وارد بخش مسکن می کند که این کار به رشد تقاضا و قیمت ها دامن می زند.

مسکن دور از دسترس همه است
این کارشناس اقتصاد، تقاضای موثر مسکن را دور از دسترس همه شهروندان دانست و گفت: شکافی که در قدرت خرید و درآمد افراد ایجاد شده، مانع از آن می شود که همه متقاضیان مسکن بتوانند وارد بازار شده و نیاز خود را تامین کنند در حالی که گاهی افراد با سطح درآمد بالا، مالک چندین آپارتمان یا خانه هستند و برای حفظ ارزش ریالی دارایی خود، آنها را در بازار عرضه نمی کنند.
طیبی کارآمد نبودن نظام مالیاتی کشور را زمینه ساز هجوم سرمایه های سرگردان به بازار مسکن و پررنگ شدن نقش دلالان و واسطه ها در آن معرفی کرد و افزود: این واسطه ها از اطلاعاتی که درباره خانه های خالی برای فروش یا رهن و اجاره در محله ها وجود دارد را به درستی در اختیار شهروندان قرار نمی دهند و از آن به عنوان یک رانت استفاده می کنند در عوض موقعیت های کاذبی را فراهم می کنند که به وفور در بازار مسکن دیده می شود.
حباب مسکن برگشت پذیر نیست
این کارشناس اقتصاد ریشه مشکلات بازار مسکن را در اقتصاد ناسالم معرفی کرد و گفت: این زنجیره مشکلات با رکود و تورم در جامعه، انحراف در منابع معنای پررنگ شدن نقش دلالی و واسطه گری در بازار و نبود آمار و اطلاعات شفاف درباره مسکن آماده عرضه، ادامه می یابد.
وی میانگین قیمت مسکن و رهن و اجاره را پیرو نرخ تورم دانست و ادامه داد: پس از شوک قیمتی که در سالهای گذشته اتفاق افتاد، تورم پایدار نیز باعث ایجاد حباب در بخش مسکن شد و در چنین شرایطی کاهش یا برگشت پذیری قیمت ها بسیار کند یا حتی هرگر اتفاق نخواهد افتاد.
استاد اقتصاد دانشگاه اصفهان سرمایه گذاری در این بازار را متناسب با تقاضا و پاسخگوی نیاز بازار ندانست و یادآور شد: اگر هم سرمایه گذاری در بخش ساخت و ساز انجام شود، تنها با هدف بهره مندی از ارزش افزوده بالایی است که با توجه به نبود اطلاعات شفاف از بازار و نقش منفی بنگاه های معاملات املاک در ایجاد انحصار و رانت اطلاعاتی، به دست می آید.
انباشت تقاضای بی پاسخ
طیبی درباره شرایط متقاضیان مسکن نیز گفت: یکی از دلایل شکاف بین عرضه و تقاضا در این بازار آن است که بسیاری از خانواده های متقاضی رهن و اجاره یا خرید مسکن، قدرت خرید بالایی ندارند و در جستجوی خانه هایی با متراژ پایین هستند و همین روند به انباشت تقاضای بی پاسخ دامن زده است.
وی نبود تعریف درستی از رابطه بین مالکان و مستاجران یا خریداران و فروشندگان، حجم انبوه نقدینگی غیر مولد، تورم، رکود و نبود سرمایه گذاری را زمینه ساز افزایش حضور دلالان در بازار مسکن بیان کرد و افزود: در نتیجه ممکن است در بخش هایی از شهر و روستا مسکن خالی وجود داشته باشد اما آن عرضه کنندگان که مالکان اصلی نیستند این عرضه یا فروش را به آینده موکول کنند تا بتوانند فیمت فروش یا اجاره را بالاتر ببرند و در آن سود چون عرضه در مقایسه با تقاضا محدود است، گاهی این ظرفیت پر شده و عرضه متوقف می شود که به هم ریختگی کنونی قیمت ها در بازار گویای آن است.
استاد اقتصاد دانشگاه اصفهان درباره راهکارهای بازگشت رونق به ساخت و ساز و تولید مسکن نیز گفت: برای آزاد سازی بازار، باید هر دو جنبه عرضه و تقاضا تقویت شود، از یک سو نقش برهم زننده بنگاه های معاملات ملکی که هیچ گونه خدماتی را به دو طرف معامله ارائه نمی دهند به شرایط استاندارد ریل استیت ها در کشورهای پیشرفته تغییر یابد که متقاضیان را تا رسیدن به مسکن مطلوب همراهی و در طول قرار داد نیز خدماتی متناسب با قانون برای مستاجران فراهم می کنند.