3 شهریور 1400 - 6:00 ب.ظ

در وبینار «تحلیل بازارمسکن واستراتژی‌های سرمایه‌گذاری» مطرح شد:

محتمل‌ترین سناریو برای بازارمسکن در میان مدت،حرکت هم‌جهت با بازار ارز است

وبینار «تحلیل بازارمسکن واستراتژی‌های سرمایه‌گذاری» در اتاق بازرگانی اصفهان برگزار شد.

مسکن و صنعت خانه سازی لکوموتیو اقتصادی جامعه
به گزارش پایگاه خبری عصر اصفهان، در آغاز این وبنیار، بهرام‌سبحانی، نایب‌رئیس اتاق بازرگانی اصفهان با بیان اینکه موضوع مسکن همواره از دغدغه‌های اصلی جواانان و دهک‌های درآمدی پایین و متوسط کشور بوده است، مسکن و صنعت ساخت و ساز را لکوموتیو اقتصادی جامعه نامید و گفت: درزمان رونق بخش مسکن شاهد فعال شدن صنایع دیگر؛چه به لحاظ اشتغال مستقیم و چه به واسطه صنایعی که درخدمت این صنعت به کارگرفته می‌شوند، هستیم.
عضوهیئت‌رئیسه اتاق بازرگانی اصفهان گفت: امروز باوجود سرمایه‌گذاری‌های سنگین درزمینه صنایع مرتبط با مسکن، به دلیل رکود مسکن این صنایع تعطیل و یا نیمه تعطیل هستند؛به عنوان مثال با اینکه در بخش فولاد حدود 70 میلیون تن ظرفیت تولید میلگرد وجود دارد، کل مصرف کشور کمتر از 10 میلیون تن در سال است که این موضوع در بخش کاشی، سیمان،آجر و… نیز صدق می‌کند. سبحانی فعال شدن بخش مسکن را در فعالیت صنایع وابسته به این حوزه حایز اهمیت دانست.
نقش متغیرهای بیرونی دربازارمسکن
در ادامه این وبینار که به همت واحد پژوهش و بررسی‌های اقتصادی برگزارشد، بهروزملکی، تحلیلگرارشد بازار مسکن توجه به متغیر‌های سیاسی را درتحلیل بازار مسکن حایزاهمیت دانست و گفت: مسکن به تنهایی 35درصد ازهزینه خانوار ایرانی را به خود اختصاص می‌دهد، این در حالی است که سهم مسکن از ثروت خانواده 70درصد، سهم بخش ساختمان از اشتغال 14 درصد و ارزش موجودی کل مسکن حدود 10برابر کل نقدینگی کشور است.
وی با اشاره به شرایط رکودتورمی در سال های گذشته تاکید کرد از سال 84تاکنون میزان نقدینگی کشورروند افزایشی داشته که همین امر سبب ایجاد تورم شده است.
انتظارات تورمی، هجوم مردم به بازار مسکن را درپی داشته است
ملکی با بیان اینکه قیمت مسکن دریکسال گذشته حدود 45درصد افزایش پیداکرده است و تورم نیز تقریبا همین مقدار رشد داشته گفت: در همین مدت شاهد افزایش 20درصدی قیمت دلارو 5درصدی قیمت طلاوکاهش 30 درصدی شاخص کل بورس بودیم.
این تحلیلگربازار مسکن گفت: تقاضای سرمایه‌ای درچند سال گذشته بیشترین تاثیررا در بازار و قیمت مسکن داشته است و مردم برای حفظ یا ارتقاء ارزش دارایی خود به حوزه مسکن وارد شده اند.
روند نزولی تملک مسکن در کشور
ملکی با اشاره به سهم 35.5 درصدی مسکن در هزینه خانوار ایرانی گفت: این سهم در دهه 70حدود 26 تا 27 درصد بوده و در اتحادیه اروپا نیز حدود 20 درصد است.
وی با اشاره به اینکه 47 درصد هزینه خانواده‌های تهرانی و 34 درصد هزینه‌های خانواده اصفهانی صرف مسکن می‌شود، تصریح کرد: از سال 1365 تا سال 1395 میزان تملک شهروندان در کشور روند نزولی داشته و بیش از 40 درصد مردم درمناطق شهری به‌ویژه کلانشهرها سکونت استیجاری دارند.
این تحلیلگر اقتصادی همچنین با تشریح هرم سنی جمعیت و تحولات بُعد خانوار ایرانی از روند کاهشی بُعد خانوار در ایران خبرداد و تاکید کرد: در کلانشهرهایی مانندتهران، اصفهان، شیراز و…میانگین بعد خانوار از شهرهای کوچک کمتر است و این امر نشان دهنده این است با توجه کاهش بعد خانوارها، متراژهای ساخت واحدهای مسکونی کاهش می یابد.
ملکی در ادامه به تحلیل شاخص تراکم خانوار در واحد‌های مسکونی پرداخت و گفت: در حال حاضربهترین وضعیت شاخص تراکم خانواردر استان‌های یزد، تهران، مرکزی، مازندران و اصفهان بوده و در اصفهان به ازای هر 104 خانوار،100واحد مسکونی وجود دارد.
سرعت کاهش بعد خانوار درکشور حیرت انگیز است
وی جمعیت کشور را در سال‌های 1355 معادل 34 میلیون نفر، در سال 1395، 80 میلیون نفرو تخمین آن در سال 1405 را حدود 89 میلیون نفر اعلام کرد.
ملکی سرعت کاهش بُعد خانوار در ایران را حیرت انگیز دانست و تاکید کرد: در سال 1365 تنها 15 درصد از خانوارهای کشور یک یا دونفره بودند که این رقم در سال 1395 به بیش از 29 درصد افزایش یافت وبا استمرار روند موجود، مسئله صندوق‌های بازنشستگی به یکی از بحران‌های سال‌های آینده کشور تبدیل خواهد شد.
این تحلیلگر ارشد بازارمسکن، میانگین خانه‌های خالی در کشور را 10 درصد اعلام کرد و افزود: در استان‌هایی مانند اصفهان و هرمزگان این رقم 13 درصد است.
عوامل موثر بر قیمت مسکن
ملکی همچنین گفت: قیمت مسکن در سال‌های 70 تا 98 بیشترین رشد را درتهران داشته و به صورت میانگین حدود 200 برابر شده است.
وی نقدینگی و تورم عمومی، نرخ ارز، درآمد، پس‌انداز خانوار، وام خرید مسکن، هزینه‌های ساخت، قیمت بنزین و گازوئیل، مالیات املاک، نرخ سودسپرده‌های بانکی، عرضه زمین و مسکن دولتی را از مهم‌ترین عوامل تاثیرگذار برقیمت مسکن دانست.
وی به نقش مهم افزایش نرخ ارزدر بازارهای مختلف اشاره کرد و گفت: برای بررسی تحولات بازارمسکن، باید تحولات دلار را نیز مد نظرقرارداد. این تحلیلگر اقتصادی افزود: روند کلی حرکت قیمت مسکن در ایران، روندی پلکانی داشته و انتظار داشتیم از سال 97 به بعد بازار مسکن به ثبات نسبی برسد ولی عوامل برون‌زا شاخص‌های بخش مسکن را مختل کرد.
نکات کلیدی استراتژی سرمایه‌گذاری در بازارمسکن
ملکی در ادامه توصیه کرد: تمام سرمایه خود را در ملک سرمایه گذاری نکنید زیرا تنوع در سبد سرمایه گذاری، ریسک آن را کاهش می‌دهد.
وی گفت: به دنبال هر رونق در بازار مسکن، رکودی بر این بازار حاکم می‌شود و هرقدر در رونق این بازار، افزایش قیمت شدیدترباشد، رکود بعدی نیز عمیق تر خواهد بود و روند حرکت سینوسی بازار مسکن ادامه می‌یابد. ملکی، افزایش سرعت ساخت و ساز را شاخصی برای پی بردن به رکود درآینده دانست.
وی بازار مسکن در تهران را بازاری پیشرو توصیف نمود و گفت: اتفاقات بازار مسکن تهران با وقفه به بازار مسکن سایرشهرها سرایت می‌کند.
محتمل ترین سناریو در بازار مسکن
این تحلیلگر ارشد مسکن، محتمل‌ترین سناریو برای بازارمسکن در میان مدت را حرکت هم جهت با بازار ارز دانست و تصریح کرد: اگر نیرویی از سوی بازار ارز به مسکن وارد نشود، بازار مسکن نسبتاً آرام خواهد بود. ملکی همچنین بالارفتن سطح تنش‌های منطقه‌ای و ایجاد اشکال در برجام را موجب تاثیر در افزایش قیمت دلار دانست و تاکید کرد: درصورت افزایش قیمت دلار کم کم شاهد روشن شدن مجدد موتور رشدقیمت مسکن خواهیم بود.
توصیه هایی به خریداران و سازندگان
تحلیلگر ارشد بازار مسکن در ادامه سخنان خود به خریداران مصرفی توصیه کرد: خرید را فقط با شرایط مناسب و از فروشندگان پول لازم انجام دهند. خریداران سرمایه‌ای نیز باید بدانند انتظاربازدهی این بازار کمتر از میانگین بلند مدت است. سازندگان حرفه‌ای نیز نباید فعالیت خود را گسترش دهند و برای موفقیت در این بازار، ایجاد تمایز در ساخت، افزایش کیفیت و مشتری مداری ضروری است. وی افزود: همچنین انتظارخود از سود را در این دوره کاهش دهید و حتما لازم است به ارزیابی اقتصادی پروژه‌ها بیشتر توجه کنید.