بازار مسکن گروگان خالی‌بازان

طرحی که در سال‌های گذشته بازی خورد

یکی از راه‌کارهای ایجاد عرضه در این بازار در کنار افزایش تولید، طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی است که سال‌ها پس از مطرح شدن حالا زمزمه‌هایی از اجرای آن به گوش می‌رسد؛ این طرح سال ۹۴، درست وقتی بر تولید مالیات وضع شد و بازار مسکن به دلیل نداشتن قانون در ارائه مالیات از سوداگری رنج می‌برد روی کار آمد؛ طرح مالیات از خانه‌های خالی در همان روزها بود که وارد مجلس دهم شد، اما با نامه‌نگاری‌ها و سیاسی‌بازی‌های آن زمان به حالت معلق درآمد؛ این معلق بودن در حالی بود که بارها کارشناسان درباره درست بودن ابزار لازم برای این طرح یاد کرده بودند و وزیر اقتصاد نیز از طراحی یک طرح جدید مالیاتی و ارائه آن به مجلس خبر می‌داد.

زهرا سعیدی، یکی از اعضای کمیسیون اقتصادی مجلس در همان روزها بود که گفت: «طبق اطلاعات واصله فردی در شهرری صاحب ۷۰۰ خانه است و مالیات این سرمایه را هم نمی‌پردازد، این ارقام کم نیستند و طبق بررسی‌ها متوجه شدیم در تهران ۷ هزار و ۵۰۰ خانه ساخته شده و فردی در تهران ۲ هزار و ۵۰۰ مسکن ساخته، ولی وارد بازار مسکن نکرده است».

به گفته عضو سابق کمیسیون اقتصادی مجلس: «۷۰درصد معاملات مسکن مصرفی نیست و جنبه کسب سرمایه بیشتر را دارد. متاسفانه نرخ مسکن را افرادی که صاحب تعداد خانه‌های بالا هستند تعیین می‌کنند». صحبت‌ها در این زمینه ادامه داشت و همزمان کارشناسان زیادی نیز در این‌باره اظهار نظر می‌کردند. خیلی از آگاهان اقتصادی بر این باور بودند که طرح مالیات از خانه‌های خالی معجزه نمی‌کند. برخی می‌گفتند، این امر با حقوق مالکیت شخصی افراد تناقض دارد و نباید اجرایی شود. با این همه یک نماینده مجلس قبلا در رد مغایرت طرح اجباری شدن اجاره خانه‌های خالی با حقوق مالکیت شخصی، گفته بود: «این طرح هیچ مغایرتی با مساله مالکیت شخصی ندارد، زیرا در شرایط کنونی هم افرادی که اجناس خود را احتکار می‌کنند، با حکم دادستانی، اموال و اجناس مذکور ضبط و افراد جریمه می‌شوند و خانه‌های خالی نیز مانند اجناس احتکار شده است».

چوب لای چرخ طرح سال‌ها ادامه داشت

در چنین فضایی بود که عده‌ای نیز بر این باور بودند که با استفاده از این ابزار مالیاتی نرخ خانه‌های خالی در بازار کاهش یافته و منجر به عرضه واحد مسکونی در سراسر کشور خواهد شد که این عرضه یا در بازار اجاره اتفاق خواهد افتاد که منجر به افزایش عرضه مسکن اجاره‌ای خواهد شد یا آنکه افزایش عرضه در بازار معاملات ملک را به‌دنبال دارد که منجر به کاهش سهم تقاضا در بازار اجاره خواهد شد؛ این گروه از آگاهان اقتصادی بر این باور بودند که کنترل خانه‌های خالی از سکنه در سراسر کشور سهم بسزایی در کاهش قیمت اجاره‌بها و کاهش فاصله عرضه و تقاضا در این بازار خواهد داشت و با عرضه بیشتر مسکن به بازار در شهرهای بزرگ به تدریج راه برای کاهش قیمت‌ در شهرهای کوچک نیز هموار می‌شود.

روزها می‌گذشت و یکی از موانع اجرایی این طرح یعنی شناسایی واحدهای خالی از سکنه همچنان با این وعده‌ها مطرح می‌شد؛ می‌گفتند شاید کسی باشد که خانه خالی داشته باشد و با ظاهرسازی‌هایی مانند استفاده از پرده برای پنجره‌های ساختمان بخواهد این طرح را دور بزند؛ دیگری می‌گفت خانه حریم شخصی افراد است و نمی‌توان وارد شد تا خانه‌های خالی را شناسایی کرد؛ یکی از مشاوران املاک به «همدلی» در این‌باره گفت: «برخی از افراد مثلا یک چادر به بیرون درب خانه آویزان می‌کنند و این نشان می‌دهد که خانه خالی از سکنه نیست و… و.» ترفندهایی که می‌گفتند همگی در جای خود برای ناشناس ماندن جالب بودند.

داستان تعلل در اجرای این طرح به اینجا ختم نشد، این طرح در حالی در رفت و آمد میان پاستور و وزارت امور اقتصادی بود که سال گذشته با وجود اینکه که فرهاد دژپسند وزیر امور اقتصاد و دارایی در حاشیه دیدار وزیر اقتصاد آذربایجان از رسیدن طرح مالیات بر عایدی سرمایه تا دی ماه و شاید هم قبل از تقدیم لایحه بودجه خبر داد باز هم این قضیه در حد حرف و اظهارنظر باقی ماند.

۲۰درصد مالیات بر اجاره از واحدهای خالی

طی سال‌های گذشته؛ در روزهایی که اظهارنظرهای مختلفی درباره درستی یا نادرستی طرح مالیات از خانه‌های خالی برای کاهش قیمت مطرح شد، برخی بر این باور بودند که اصلا مشکل اصلی در بازار مسکن واحدهای خالی نیست که در صورت اخذ مالیات از این واحدها بخواهیم قیمت را کاهش دهیم.
این گروه از تحلیل‌گران بر این باور بودند که بسیاری از واحدهای مسکونی حداقل در شهر تهران در نقاط شمالی و گران‌قیمت واقع شده و این در حالی است که بیشتر افرادی که به دنبال خرید مسکن هستند جزء اقشار آسیب‌پذیر و ساکن در مناطق جنوبی و حاشیه شهر هستند، بنابراین حتی اگر این واحدهای لوکس که در نقاط شمالی شهر قرار دارند، به بازار عرضه شوند باز هم بیش از ۸۰درصد از متقاضیان مصرفی مسکن قادر به خرید و استفاده از این واحدها نخواهند بود و هیچ تغییری در وضعیت عرضه حاصل نمی‌شود. اما با این همه برخی دیگر از کارشناسان بر این باور هستند که اجرای طرح مالیات از خانه‌های خالی می‌تواند سوداگران و دلالان بازار مسکن و ملک را هدف قرار داده و بازار را ساماندهی کند.

روز گذشته بود که معاون حقوقی و فنی سازمان امور مالیاتی درباره تازه‌ترین نتایج اجرای این طرح به رسانه‌ها گفت: «از واحدهای مسکونی ۱۵۰متر به بالا، در صورت بیش از یک سال خالی ماندن، ۲۰درصد مالیات بر اجاره دریافت می‌شود».

محمود علیزاده درباره اجرای طرح مالیات بر خانه‌های خالی از تابستان امسال گفت: «قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی براساس قانون اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم در سال ۹۴ در دستور کار قرار گرفت و از سال ۹۵ لازم‌الاجرا بود. اما برای اخذ این مالیات نیاز به تهیه سامانه اسکان و املاک برای شناسایی خانه‌های خالی بود که این سامانه را وزارت راه و شهرسازی باید طراحی و راه اندازی می‌کرد». معاون حقوقی و فنی سازمان امور مالیاتی ادامه داد: «اخیراً براساس اعلام وزیر راه و شهرسازی سامانه اسکان و املاک آماده شده و قرار است در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار گیرد». او افزود: «این سامانه براساس دیتاها و اطلاعاتی که در آن قرار داده شده، به شناسایی خانه‌های خالی از سکنه می‌پردازد و براساس ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، در صورتی که واحد مسکونی بیش از یک سال خالی از سکنه باشد، مشمول این مالیات قرار می‌گیرد».
این مقام مسئول خاطرنشان کرد: «این قانون از سال ۹۵ باید اجرا می‌شد بنابراین هر واحد مسکونی که از سال ۹۵ خالی از سکنه بوده، در سال اول مشمول مالیات نیست و از سال دوم به بعد به آن مالیات تعلق می‌گیرد و تا زمانی که خالی بماند این مالیات از واحد مسکونی اخذ خواهد شد».

به گفته معاون حقوقی سازمان امور مالیاتی، علاوه بر خانه‌های خالی مذکور در سامانه اسکان و املاک، این سازمان به بررسی فیزیکی و میدانی واحدهای نامبرده شده در این سامانه می‌پردازد و پس از شناسایی واحدهای خالی، در صورتی که بیش از یک سال خالی مانده باشد به آن مالیات تعلق می‌گیرد. علیزاده اظهار داشت: «به موجب قانون مالیات‌های مستقیم، مالیات خانه‌های خالی معادل ۲۰ درصد مالیات بر اجاره است و به خانه‌های با متراژ ۱۵۰ متر به بالا تعلق می‌گیرد. این قانون مشوقی برای ورود واحدهای خالی به بازار اجاره خواهد بود».

وقتی بیشتر لاکچری‌ها خالی هستند

فردین یزدانی، کارشناس مسکن درباره تاثیر اجرای این طرح بر بازار مسکن «همدلی» گفت: «طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی در اصل طرح بدی نیست؛ البته در صورتی که دولت بتواند این واحدها را شناسایی و از صاحبان خانه‌های خالی وام دریافت کند». این پژوهشگر در حوزه مسکن در ادامه صحبت‌های خود با «همدلی» افزود: «قرار بود سامانه‌ای برای اجرای این طرح در دستور کار قرار بگیرد که در این زمینه بررسی کرد که آیا این سامانه در اجرای طرح مذکور موفق خواهد بود یا خیر؟».
این کارشناس در حوزه مسکن با اشاره به اینکه باید مطالعات زیادی برای شناسایی این واحدها از طریق سامانه طراحی شده صورت گیرد، افزود: «طرح مالیات از خانه‌های خالی تاثیری بر کاهش قیمت مسکن ندارد، اما مزایای دیگری دارد که می‌توان از آن‌ها استفاده کرد».

یزدانی گفت: «در سال ۹۵ حدود دو میلیون خانه خالی در کشور وجود داشت که به نظر می‌رسد این تعداد واحد خالی هنوز هم وجود دارد و تغییری در این آمار ایجاد نشده است؛ اما اکثر این واحدهای خالی لوکس هستند و تقاضای این واحدها بیشتر از سوی افراد مرفه و پردرآمد مطرح است، بنابراین به نظر می‌رسد که حتی آزاد کردن این واحدها به بازار در بالا بردن عرضه مسکن جوابگو نخواهد بود و حداقل در کوتاه‌مدت نمی‌توان منتظر کاهش قیمت مسکن بود».
یزدانی در ادامه به «همدلی» گفت: «خانه‌های مناسب با درآمد اقشار ضعیف به تعداد کافی وجود ندارد و بیشتر صاحبان خانه‌های لوکس هستند که با عرضه این واحدهای خالی به بازار بار دیگر صاحب خانه می‌شوند؛ بنابراین با اجرای طرح مالیات از خانه‌های خالی سرمایه‌ها از جیب عده‌ای سرمایه‌گذار به جیب عده دیگری می‌رود و به دلیل نبود واحدهای مسکونی مناسب با درآمد اقشار پایین این دهک‌های درآمدی حتی با عرضه این واحدها به بازار باز هم بدون خانه می‌مانند و تغییری در وضعیت این افراد ایجاد نمی‌شود».

یزدانی در ادامه گفت: «طرح مالیات از خانه‌های خالی شاید در بلندمدت یا میان‌مدت بازار مسکن را متعادل کند، اما در کوتاه‌مدت تاثیری بر کاهش قیمت ندارد و نمی‌توان انتظار کاهش قیمت را با اجرای این طرح داشت، اما زمانی که تخصیص سرمایه برای ساخت واحدهای ارزان‌قیمت در دستور کار باشد، قیمت مسکن در شهرهای بزرگی مانند تهران کاهش می‌یابد».
عرضه و تقاضا در اقتصاد بیش از هر چیزی در تعیین قیمت نقش دارد؛ یعنی هر چه عرضه بیشتر باشد، قیمت نیز به همان اندازه کمتر می‌شود. بر اساس ارزیابی‌های انجام شده بیش از دو میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد که با ارائه این واحدهای خالی، عرضه مسکن بیشتر شده و بازار جوابی برای درصد بالای متقاضیان خواهد داشت، با چنین رویکردی است که دولت طرح اخذ مالیات از واحدهای خالی را در دستور کار خود قرار داده تا وضعیت عرضه و تقاضا را به تعادل برساند و قیمت مسکن را کاهش دهد. اما با این همه آنطور که از صحبت‌های کارشناسان برمی‌آید به دلیل اینکه درصد بالایی از این واحدهای خالی در مناطق شمالی تهران است؛ یعنی در مناطقی که این‌روزها هر متر مربع واحد مسکونی در این مناطق به بیش از ۵۰میلیون تومان رسیده، حتی عرضه بیشتر این خانه‌ها نیز در کاهش قیمت نمی‌تواند نقش داشته باشد و فقط سرمایه‌ها از جیب یک عده مرفه به جیب عده مرفه دیگر وارد می‌شود.